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Casa24h e verticalização

Casa24h e verticalização

12/03/2020

Desde que idealizei a Casa24h ouvi inúmeros elogios, mas também críticas construtivas. O post de hoje vai para uma que julguei bastante pertinente: a verticalização

 

por Luiz Henrique Ferreira*

Boa parte dos visitantes da Casa24h na FEICON 2019 não percebeu que o sistema construtivo apresentado permitia “empilhar” diversas Casas24h (como na imagem em destaque, que mostra o projeto de prédio24h aglutinando Casas24h), bem como geminálas formando grandes pentes de unidades habitacionais.

Na ocasião do projeto pensamos em não posicionar janelas e instalações hidráulicas nas paredes laterais, toda a entrada de energia, água, gás e saída de esgoto pela frente e pelo fundo, beiral na fachada frontal que poderia servir como passarela externa para acessar um andar superior, entre outros.

Hoje, olhando para trás, vejo que realmente não dedicamos energia suficiente para comunicar tudo o que havíamos pensado. Por isso, a percepção de que aquela solução era “não verticalizável” é totalmente aceitável.

Além das questões de projeto arquitetônico e instalações mencionadas acima, existem diversas outras questões que julgo serem muito importantes quando falamos de verticalização em off-site construction.

Logística de canteiro

O maior mercado imobiliário do Brasil encontra-se no município de São Paulo, que possui uma oferta praticamente nula de terrenos vazios, obrigando os incorporadores a “formarem” terrenos a partir da compra de diversos imóveis existentes.

A dificuldade para formação de terrenos, aliada a potenciais construtivos que podem chegar a 4 vezes a área do terreno, naturalmente elevam o preço da principal matéria prima do incorporador, que acaba construindo em terrenos cada vez menores para conseguir viabilizar seus empreendimentos.

Desta forma, quando se fala em off-site construction, toda a logística de projeto deve mudar. Isso ocorre porque variáveis até então desprezadas em projeto, como peso e tamanho das peças, passam a ser decisivas desde a fase de estudo preliminar, impactando inclusive na concepção do produto, que pode ser exequível em um sistema e inexequível em outro.

Além disso, a construção off-site é extremamente dependente de equipamentos pesados para ser montada, obrigando o incorporador a trazer para as decisões de projeto toda a logística de montagem, uma vez que a restrição pode estar na movimentação do guindaste ou da grua, e não necessariamente na geometria da peça.

Projeto em BIM é diferente de modelagem 3d

Em diversos posts anteriores mencionei a questão do BIM “de verdade”, onde o principal motor é a gestão da informação, que é representada em um modelo 3D. Ao longo do ano de 2019 conversei com inúmeras pessoas e projetistas que estavam ainda iniciando sua jornada em BIM, e encontrei pouquíssimos projetistas que de fato estavam concebendo seus modelos pensando em execução.

A grande maioria do mercado ainda modela pensando em geometria. Mas, quando falamos de construções verticalizadas off-site, todo o projeto tem que ser pensado levando-se em conta as características, benefícios e restrições tanto em fábrica quanto em canteiro.

Além disso, as informações devem ser gerenciadas por um gestor de projetos com competências para fazer fluir pela equipe toda a informação necessária para que de fato haja um projeto pensado considerando o sequenciamento de montagem e não somente na geometria do edifício.

Cadeia de fornecedores ainda trabalha em DWG

A verticalização de construções pressupõe um volume expressivo de insumos, com uma coordenação do processo de abastecimento da fábrica e da obra utilizando metodologia LEAN, principalmente em canteiros pequenos (vide item 1), onde não há capacidade de estocagem de grandes volumes de materiais e peças grandes.

Uma das grandes dificuldades que observo no mercado é que quase nenhum fornecedor possui competência técnica para receber um modelo em BIM e extrair de lá as informações necessárias para fazer o seu orçamento de fornecimento de insumos e/ou serviços. Em um dos casos reais de verticalização que vivenciamos aqui na Inovatech, o fornecedor de caixilhos simplesmente não conhecia o que era BIM.

Ele se recusou a fabricar os caixilhos baseado somente no modelo. Foi irredutível em querer tirar medidas em obra (atrasando o cronograma) para depois fabricar suas peças. Além disso, só mandou orçamento após a nossa equipe de projetos criar um “pacote dwg” para que o projeto pudesse ser visualizado.

Para que possamos realmente virar a chave da produtividade, é importante que, além dos fabricantes, os fornecedores de serviços e materiais (como instalações, caixilhos, e outros) também embarquem no BIM.

Sistemas mistos: a única solução viável

Durante a FEICON 2019 e ao longo do ano de 2019 busquei reunir fabricantes e fornecedores de sistemas construtivos para que pudéssemos discutir tecnologias e interfaces em sistemas mistos. Tais sistemas são aqueles que compõem mais de uma tecnologia para viabilizar uma obra de alta qualidade, com custos competitivos e baixo índice de patologias.

Sistemas em wood frame ou steel frame, por exemplo, são bastante leves e com montagem podendo ser em painéis ou diretamente na obra. Porém, eles possuem baixa capacidade de carga, o que limita a altura de edifícios.

Por outro lado, sistemas em madeira laminada colada e painéis de concreto possuem capacidade de carga melhor. O porém é o fato de serem mais pesados que os anteriores e apresentarem desafios logísticos, principalmente em andares mais altos.

Além disso, existem inúmeras soluções de lajes, desde moldadas in loco, lajes alveolares, steel deck, lajes de madeira etc. que, inevitavelmente, terão que interagir com sistemas de vedações verticais.

Infelizmente, encontrei somente um fabricante disposto de fato a expor as limitações de seu sistema e a complementá-lo com outros sistemas. A grande maioria dos fabricantes com quem conversei estava mais preocupada em dizer o quanto seus sistemas eram inovadores, perfeitos, ótimos etc., e que eu tinha cometido um equívoco ao selecionar determinado sistema para a Casa24h.

As pessoas me abordavam muito mais num sentido de competição entre os sistemas do que no sentido de contribuir para o setor da construção industrializada como um todo. Quando tinha oportunidade de falar sobre sistemas mistos, boa parte dos fabricantes desconversava, dizendo que não estava disposto a colocar a solução dele em risco de reputação por conta de patologias do “outro sistema”.

Conclusão

Para a FEICON 2020 decidi, em conjunto com a organização do evento, criar um núcleo de conteúdo para discutir a fundo os temas acima e outras questões que venho me deparando no mercado. Convidaremos moderadores do mercado imobiliário para fazerem as perguntas para as quais todos querem respostas. Fique atento aos próximos posts para a programação do evento.

 

*Luiz Henrique Ferreira é CEO e fundador da Inovatech Engenharia.